Come Scrivere una Lettera di Intenti per Comprare una Casa

Una lettera di intenti (in inglese letter of intent, spesso abbreviata in LOI) è un documento preliminare con cui l’acquirente manifesta al venditore l’interesse serio a comprare l’immobile e fissa, nero su bianco, i punti che dovranno essere poi recepiti in una proposta d’acquisto o in un vero e proprio preliminare. In Italia non esiste un modello legale obbligatorio; la sua efficacia dipende dal contenuto che le parti scelgono di attribuirle. Per prassi la LOI rimane non vincolante sotto il profilo del trasferimento della proprietà, ma può diventare vincolante per obblighi accessori (riservatezza, esclusiva di trattativa, deposito cauzionale) se tali clausole vengono espressamente dichiarate come tali. È quindi un delicato equilibrio fra “serietà” e “flessibilità”: abbastanza precisa da convincere il venditore, abbastanza aperta da consentire verifiche tecniche, bancarie e catastali senza vincoli prematuri.

Distinguere LOI, proposta d’acquisto e preliminare

La LOI serve a incanalare la trattativa: se il venditore la accetta, le parti passano in genere a una proposta d’acquisto vincolante (talvolta con caparra) o – più spesso quando il prezzo è già concordato – direttamente al contratto preliminare (compromesso). Da gennaio 2025 sui preliminari che prevedono caparre o acconti si applica l’aliquota di registro unica allo 0,5 % (limite massimo pari all’imposta che sarà versata al rogito), mentre la mera LOI priva di somma versata non richiede registrazione né tasse

Contenuto essenziale: cosa inserire e come formularlo

Una lettera di intenti efficace parte dall’intestazione con i dati completi delle parti (anagrafiche, indirizzi, eventuale rappresentanza di un’agenzia) e l’indicazione del bene: sezione catastale, foglio, particella, subalterno e pertinenze. Occorre poi dichiarare il prezzo proposto, specificando se è soggetto a trattativa o accettazione espressa entro una certa data. È utile precisare il metodo di pagamento desiderato – ad esempio ricorso a mutuo per un determinato importo – e indicare i tempi entro cui l’acquirente si impegna a ottenere la delibera creditizia.

Le condizioni sospensive andrebbero indicate fin da subito per evitare equivoci: ottenimento del mutuo, esito favorevole di visure ipotecarie, conformità edilizia, agibilità, certificazione energetica, eventuale sgombero entro data certa. Quando si desidera l’esclusiva della trattativa, si può inserire un clausola di no-shop con durata definita; sarà l’unica parte “vincolante” insieme all’obbligo di riservatezza su dati e documenti scambiati. Se l’acquirente intende versare una cauzione di garanzia (spesso 1–2 % del prezzo), deve essere chiarito che si tratta di deposito fiduciario restituibile se salta la trattativa per motivi non imputabili a lui; in caso contrario l’Agenzia delle Entrate potrebbe considerarlo caparra confirmatoria e farlo rientrare nel nuovo regime di registro allo 0,5 %.

Una clausola chiave è quella di “non vincolatività” sul trasferimento: si può formulare dichiarando che «le parti riconoscono che la presente lettera costituisce mera manifestazione d’interesse e non comporta, né potrà essere interpretata come, obbligo di trasferimento, salvo quanto espressamente indicato come vincolante». Senza questa precisazione un giudice potrebbe qualificare la LOI come proposta accettata, con possibili effetti di esecuzione in forma specifica (art. 2932 c.c.).

Forma, firme e invio

La lettera può essere in forma libera; tuttavia, per provarne la data e la provenienza, è consigliabile firmarla digitalmente o spedirla tramite PEC oppure raccomandata A/R. Se si firma di persona, conviene redigerla in duplice originale: una rimane all’acquirente, l’altra al venditore, con firme autografe su ogni pagina. Allegare fotocopia di un documento di identità di chi firma rende più agevole la futura autenticazione notarile e riduce i rischi di omonimie.

Tempistica e validità dell’offerta

La LOI dovrebbe contenere un termine di efficacia – in genere da quindici a trenta giorni – trascorso il quale la manifestazione d’interesse decade automaticamente se il venditore non accetta per iscritto. Questa “scadenza naturale” evita che l’offerta resti pendente a tempo indeterminato e aiuta l’acquirente a bloccare più dossier senza esposizioni prolungate.

Allegati utili a supporto dell’offerta

Per rafforzare la credibilità si allegano: estratto conto bancario o pre-approval del mutuo ; prova di disponibilità per la cauzione; planimetria catastale e foto dell’immobile annotate dal compratore; copia delle proposte di ristrutturazione per dimostrare la serietà del progetto. Nulla è obbligatorio, ma allegati di sostanza riducono il rischio che il venditore preferisca altre trattative.

Errori da evitare

Scrivere importi o scadenze ambigue, omettere la clausola di non vincolatività, inserire somme di denaro senza specificare che sono in semplice deposito o, all’opposto, promettere esclusiva al venditore senza fissare la data di scadenza. Un altro errore è trascurare gli adeguamenti fiscali: se la LOI sfocia in preliminare con caparra, dal 2025 la registrazione è automatica allo 0,5 % e il notaio ne terrà conto; ignorare l’impatto dell’imposta può alterare il budget.

Schema sintetico di lettera

Redigere una lettera di intenti è l’occasione per fissare, in modo ordinato e trasparente, le condizioni che renderanno solida la successiva proposta o il preliminare, senza vincolarsi prima di aver completato le verifiche tecniche e finanziarie. Chiarezza dei dati catastali, indicazione del prezzo, menzione delle clausole essenziali e soprattutto esplicita dichiarazione della natura non vincolante preservano la libertà di recesso e la tutela fiscale. Allegare prove di solvibilità, usare canali di trasmissione tracciabili e rispettare i nuovi parametri d’imposta per le caparre conferisce credibilità all’offerta e mette al riparo da equivoci e costi imprevisti. Con questi accorgimenti la lettera diventa uno strumento di negoziazione efficace, capace di accelerare la strada verso il rogito senza compromessi sulla sicurezza giuridica.