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Rinnovare un contratto di locazione alla sua scadenza naturale non significa semplicemente prorogarlo: offre l’occasione per ridefinire il canone, aggiornare le clausole e adeguare la disciplina a eventuali cambiamenti normativi o di mercato. Nel diritto italiano gli accordi abitativi più diffusi – il canone libero “quattro più quattro” e il concordato “tre più due” – prevedono un primo rinnovo automatico alle medesime condizioni, salvo che una delle parti intervenga per tempo. Capire come si immettono nuove condizioni nel momento in cui il contratto termina il proprio ciclo completo è quindi cruciale per evitare che la prosecuzione avvenga in modo tacito e per non perdere l’occasione di rinegoziare equamente le reciproche prestazioni.
Il quadro normativo di riferimento
Il contratto a canone libero dura quattro anni e si rinnova di altri quattro se né locatore né conduttore manifestano diversa intenzione. Alla fine degli otto anni le parti possono prorogare ulteriormente lo stesso testo oppure stipulare un nuovo contratto; solo quest’ultima strada consente di modificare sostanzialmente il canone o altre clausole perché, come precisano recenti commenti dottrinali e lo stesso portale dell’Agenzia delle Entrate, la semplice proroga registrata con modello RLI mantiene invariati i patti originari. Nei contratti a canone concordato la logica è identica, ma i periodi sono tre anni di durata iniziale più due di rinnovo, con la possibilità di un’ulteriore proroga biennale o di un nuovo accordo con condizioni riviste.
Il momento della comunicazione e la forma da seguire
Quando si intende proporre un nuovo canone o inserire clausole diverse – per esempio la riduzione del deposito cauzionale o la modifica dell’opzione fiscale – la prassi consolidata impone che il proprietario invii all’inquilino una comunicazione formale almeno sei mesi prima della data di scadenza del ciclo contrattuale. L’avviso, preferibilmente spedito con raccomandata a/r o posta elettronica certificata, non produce effetti giuridici definitivi ma apre il tavolo negoziale e dimostra la volontà di non proseguire in tacita riconduzione alle vecchie condizioni. Se l’inquilino accetta la proposta, le parti possono passare alla redazione di un nuovo testo; in caso contrario il contratto si estingue e il conduttore dovrà rilasciare l’immobile allo spirare del termine, fatto salvo il diritto alla disdetta anticipata prevista dalla legge per gravi motivi.
La trattativa e la redazione del nuovo accordo
La dottrina parla di “contratto ricognitivo” quando il locatore e il conduttore mantengono il contenuto essenziale ma aggiornano alcuni aspetti, per esempio il canone adeguato agli indici Istat o un diverso riparto delle spese. In presenza di cedolare secca l’aumento del canone può essere pattuito solo dopo che l’opzione è scaduta, perché durante la vigenza della cedolare l’importo resta bloccato; anche per questo, terminato l’ottavo anno, molte parti preferiscono chiudere il vecchio contratto e stipularne uno nuovo che ricomincia con un canone rivisto e, se lo desiderano, con la rinnovata scelta della cedolare. Il testo rinnovato deve sempre contenere gli elementi obbligatori fissati dal decreto ministeriale sui modelli-tipo, la clausola di consegna dell’APE aggiornata, l’indicazione di eventuali spazi comuni o pertinenze e, se si tratta di canone concordato, il richiamo all’accordo territoriale vigente.
La registrazione e gli adempimenti fiscali
Una volta sottoscritto, il contratto va registrato entro trenta giorni con modello RLI presso l’Agenzia delle Entrate, indicando come causale “nuovo contratto” e non “proroga”, poiché solo in questo modo le nuove condizioni producono effetti erga omnes. Se il locatore non opta per la cedolare secca, è dovuta l’imposta di registro: il versamento della prima annualità o dell’intero quadriennio si effettua tramite F24 elide, calcolando il 2 % del canone, con minimo di 67 euro. La cedolare azzera quest’imposta ma impegna il proprietario a rinunciare all’aggiornamento Istat, sicché conviene scegliere il regime solo dopo aver valutato la prevedibile inflazione futura. Anche l’imposta di bollo è sospesa in cedolare; viceversa occorrono due marche da 16 euro, una ogni quattro facciate, se si paga l’imposta di registro ordinaria.
Il rischio di tacita proroga e le regole di buona fede
Se nessuna delle parti agisce, alla data di scadenza il contratto prosegue automaticamente per un periodo uguale al precedente, senza possibilità di alterare le clausole. Questa prosecuzione, definita “proroga tacita”, obbliga il locatore a rispettare ancora l’eventuale blocco del canone e preclude la revisione di oneri accessori se non in base all’adeguamento Istat. In giurisprudenza si è affermato il principio che qualunque negoziazione debba avvenire in buona fede: un proprietario che proponesse aumenti sproporzionati o un conduttore che rifiutasse ogni dialogo potrebbero vedere compromessa la propria posizione in caso di contenzioso.
Conclusioni
Rinnovare un contratto di locazione con nuove condizioni richiede attenzione ai tempi, forma scritta e corretta registrazione. Sei mesi prima della scadenza è opportuno inviare una comunicazione formale che informi l’altra parte della volontà di rinegoziare; in caso di accordo si redige un nuovo contratto completo di tutte le clausole aggiornate, lo si registra come nuovo atto e si definiscono subito il regime fiscale e le future modalità di aggiornamento del canone. Chi omette questi passaggi si troverà legato a un rinnovo tacito, con margini di manovra molto ridotti. Un metodo tempestivo, trasparente e conforme alle prescrizioni dell’Agenzia delle Entrate garantisce invece un rapporto equilibrato e al riparo da contestazioni per l’intero nuovo ciclo contrattuale.